STJ determina que herdeiro não tem direito de preferência na venda quando imóvel estiver dividido

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Ao julgar um caso de uma fazenda no município de Peabiru (PR), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o herdeiro de uma parte do imóvel não tem direito de preferência quando outro herdeiro decidir vender sua parcela da mesma gleba e o imóvel já estiver dividido entre eles, ainda que informalmente.

Trata-se de uma fazenda de 950 mil metros quadrados, dividida entre nove herdeiros, sendo que cada um ficou com uma gleba no imóvel recebido por herança, sem que a matrícula da propriedade fosse desmembrada. Sete herdeiros venderam, posteriormente, suas glebas para estranhos sem o conhecimento dos outros dois herdeiros, que tinham interesse em adquirir a totalidade da fazenda.

Inconformados com a venda para estranhos, os herdeiros ingressaram na Justiça pedindo a anulação do negócio e atribuição da propriedade das demais glebas pelo mesmo valor vendido. Na ação, eles alegam que foi desrespeitado o direito de preferência, assegurado pelo artigo 1.139 do Código Civil, que determina que um condômino não pode em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser.

O juiz de primeiro grau e o Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) rejeitaram o pedido alegando que, embora a matrícula do imóvel não tenha sido desmembrada, já havia uma divisão do bem entre os herdeiros.

Conforme a sentença do juiz de primeira instância, se o imóvel já foi dividido não existe condomínio, e se não existe condomínio o alienante poderá livremente deliberar sobre a disposição de seu bem, não havendo que se falar em preferência ou preempção, se mostrando assim a pretensão, portanto, como improcedente. Os herdeiros ainda recorreram para o STJ e na votação foi aprovado o voto do ministro Raul Araújo, relator do caso, que negou o recurso, confirmando as decisões judiciais anteriores.

Em análise acerca da decisão do STJ, o advogado Bruno Terence Romero, presidente do IBDFAM-MS, afirma que as regras de condomínio para o indiviso não fazem distinção entre condôminos herdeiros e condôminos não herdeiros, seguindo a máxima do artigo 1.139 do Código Civil de 1916, ainda vigente à época do início da discussão, que foi integralmente repetido no artigo 504 do Código Civil de 2002.

“No presente caso, havendo divisão física entre os herdeiros, tornando-se a área de cada um devidamente individualizada, o registro na matrícula do imóvel tem efeito meramente informativo para terceiros. A ausência desse registro não retira o caráter individual do imóvel de cada herdeiro, suficiente para que a proteção da lei não subsista no caso concreto. O próprio Tribunal de Justiça de Minas Gerais já decide neste diapasão desde 2007, como se pode ver do julgado AC 1.0686.04.136659-8/001”, diz.